Kündigung eines Mietvertrags vor Verkauf zulässig

Im konkreten Fall ging es um einen Mietvertrag, der kurz nach Abschluss einer Reservationsvereinbarung mit einem Kaufinteressenten gekündigt worden war. Dieser wollte die Wohnung nach dem Eigentumserwerb mit seiner Verlobten selbst bewohnen. Nach erfolgter Anfechtung der Kündigung durch die Mieterschaft verkaufte der Vermieter die Liegenschaft zu einem leicht tieferen Preis an den Kaufinteressenten. Das Anfechtungsverfahren, welches über ein Jahr dauerte, ging letztlich zu Gunsten des kündigenden Eigentümers aus.

Das Bundesgericht hielt fest, dass den Ausführungen der Vorinstanz, des Obergerichts Zürich, beizupflichten sei. Hinsichtlich des Schutzgedankens von Art. 261 und Art. 271 OR sei anzumerken, dass gemäss konstanter Rechtsprechung eine Kündigung als nicht treuwidrig erachtet werde, wenn ein Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf des Mietobjekts zur Erzielung eines besseren Kaufpreises für das mietfreie Objekt eine Kündigung ausspreche, und zwar noch bevor er einen Käufer für dieses gefunden habe. Vor diesem Hintergrund müsse es auch zulässig sein, dass ein Vermieter aus Rücksicht auf den Mieter und in der Hoffnung, dass er einen Käufer finde, der den Mieter übernehme, mit der Kündigung zuwarte und diese erst im Hinblick auf den konkreten Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Käufer mit Eigenbedarf ausspreche. Ansonsten würde es dazu führen, dass ein Vermieter mit Verkaufsabsichten vorsichtshalber immer schon dann kündigen müsse, wenn noch gar kein konkreter Käufer in Sicht sei; das liege auch nicht im Interesse von Mietern. Der Mieter werde bei einer ordentlichen Kündigung durch den veräussernden Vermieter auch nicht schlechter bzw. bei einer Kündigung durch den erwerbenden Vermieter nicht besser gestellt. Art. 261 OR statuiere den Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrags auch beim Verkauf des Mietobjekts bzw. den Übergang des Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer. Er garantiere dem Mieter indes keinen Anspruch auf Weiternutzung. Die Bestimmung entziehe dem veräussernden Vermieter zwar die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen der Veräusserung ausserordentlich zu kündigen; eine ordentliche Kündigung sei (im Rahmen von Art. 271 f. OR) aber grundsätzlich zulässig. Und kündige der neue Eigentümer in Anwendung der statuierten Kündigungsmöglichkeiten ausserordentlich und damit früher, als es der Vertrag mit dem veräussernden Vermieter gestattet hätte, so könne der Mieter von diesem nach Art. 261 Abs. 3 OR zwar Schadenersatz verlangen, ein realobligatorischer Anspruch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehe indes nicht. Die am 27. Juni 2017 per 30. September 2017 ausgesprochene Kündigung sei aus diesen Gründen gültig.

Urteil des BGer 4A_315/2019 vom 9. September 2019

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