Wenn der Mieter nicht zahlt...
Eine Rundumschau

Der Mieter einer Wohnung ist verpflichtet, dem Vermieter den Mietzins als Gegenleistung für das Zur-Verfügung-Stellen des Mietobjekts zu bezahlen. Oft kommt der Mieter dieser Verpflichtung aber nicht nach. Der Vermieter und die Verwaltung im Speziellen sind in diesem Fall gehalten, zeitnah zu reagieren. Dabei stellen sich dem Vermieter aber eine Vielzahl an rechtlichen Stolperfallen in den Weg.

Ausgangslage

Ein Mietvertrag ist ein sog. zweiseitiger Vertrag. Die Hauptpflichten der Parteien stehen miteinander in einem Austauschverhältnis, einem sog. Synallagma. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter das Mietobjekt während der Dauer des Mietverhältnisses zum Gebrauch zu überlassen; der Mieter verpflichtet sich, den Mietzins zu bezahlen. Regelmässig ist der Mietzins im Voraus zu bezahlen, bei Wohnungsmieten in der Regel vor Monatsbeginn, bzw. auf den ersten Tag des jeweiligen Monats.
Währenddem ein Grossteil der Wohnungsmieter den Mietzins pünktlich überweist, gibt es eine stattliche Anzahl an Mietern, welche dies nicht tut; sei dies aus Nachlässigkeit, sei dies mangels Liquidität. Um nicht langfristig ohne Mietzinseinnahmen das Mietobjekt zur Verfügung stellen zu müssen, gibt das Gesetz dem Vermieter für diese Situation die Möglichkeit, den Mietvertrag kurzfristig aufzulösen. Dies jedoch nur dann, wenn sich der Vermieter an entsprechende Formalitäten hält, welche des Öfteren Anlass zu gerichtlichen Auseinandersetzungen geben.

Juristische Grundlagen

Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich nach der Übernahme der Sache mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Zahlungsrückstand befindet, unter Ansetzung einer Frist von mindestens 30 Tagen schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses androhen. Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann er mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam. Unwirksame Kündigungen müssen – wie nichtige Kündigungen – nicht innert der Frist von Art. 273 OR angefochten werden.
So einfach diese Regeln an sich zu befolgen wären, stellen sich dem Rechtsanwender doch immer wieder Fragen, welche sich aus Unaufmerksamkeit, Unwissenheit, manchmal aber auch aus Absicht ergeben. Im Folgenden werden einige aktuelle Urteile des Bundesgerichts zur Frage der Zahlungsverzugskündigung zusammengefasst.

Anforderungen an die Zahlungsaufforderung

Die Zahlungsaufforderung muss den Ausstand des Mietzinses klar und detailliert bezeichnen. Er muss nicht unbedingt beziffert sein. Es ist jedoch erforderlich, dass der geforderte Betrag einwandfrei bestimmbar ist, z.B. mit einer genauen Bezeichnung der ausstehenden Mieten. Wenn der Vermieter – ohne konkrete Bezeichnung – «nur» eine bestimmte Summe einfordert, so fehlt es dem Mieter an der Möglichkeit, die Summe nachvollziehen zu können. Eine entsprechende Kündigung kann dann je nach Konstellation unwirksam sein (BGer 4A.134/2011).
Die Zahlungsaufforderung muss eine explizite Kündigungsandrohung enthalten. Nicht zwingend, aber empfohlen wird die Androhung der Fristlosigkeit, bzw. Ausserordentlichkeit der Kündigung (BGer 4A.541/2015). Dennoch wird dies empfohlen. Nicht ausreichend ist ein blosser Hinweis auf eine Vertrags- oder Gesetzesbestimmung, ohne dass die Kündigung explizit angedroht wird (BGer 4A_551/2009).

Rechtsmissbräuchliche Berufung auf die Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung?

Wird einem Mieter mit einer zu kurzen Frist die Kündigung angedroht, so hat das Bundesgericht die Berufung auf diesen Mangel auch schon als rechtsmissbräuchlich qualifiziert. Dies insbesondere dann, wenn der Mieter den Ausstand selbst innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nicht bezahlt, wenn er nicht geltend macht, dass er durch die verfrühte Kündigung von der Zahlung abgehalten worden sei oder wenn feststeht, dass er den Ausstand ohnehin nicht beglichen hätte (BGer, 4A_585/2010). Ebenfalls missbräuchlich handelt der Mieter, wenn er im Rahmen des Verfahrens behauptet, der Vermieter habe in der Zahlungsaufforderung einen zu hohen Betrag gefordert, aber den anerkannten Betrag nicht fristgemäss überweist (BGer 4A.32/2007).
Ferner ist das Verhalten des Mieters als missbräuchlich zu qualifizieren, wenn er geltend macht, die Kündigung des Vermieters sei vor Ablauf der 30-tägigen Frist versandt worden, obwohl ihm selber die Kündigung erst nach Ablauf der Frist zugestellt wurde (BGer 4A.585/2010). Je nach Konstellation kann diese Rechtsprechung dazu genutzt werden, ein Mietverhältnis einen Monat früher zu beenden, als das bei Beachtung der 30-tägigen Frist der Fall wäre. Es ist jedoch Vorsicht geboten, weil eine verfrühte Zustellung die Unwirksamkeit der Kündigung nach sich ziehen kann.
Nicht missbräuchlich erfolgt die Berufung auf die Unwirksamkeit der Kündigung insbesondere dann, wenn der Mieter sich im Zeitpunkt der Kündigung nicht im Zahlungsverzug befand, dieser jedoch im Laufe des Anfechtungsverfahrens eingetreten ist. Diesfalls hat der Vermieter eine erneute Kündigungsandrohung zu versenden (BGer 4A.245/2017).

Dauerhaft schleppende Zahlungen

Zahlt der Mieter während Monaten den Mietzins erst auf entsprechende Mahnung mit Kündigungsandrohung, verletzt er seine vertragliche Pflicht zur Zahlung von fälligen Mietzinsen, ohne dass dem Vermieter die Möglichkeit bleibt, gemäss Art. 257d OR zu kündigen. Unklar ist in diesen Fällen, wie der Vermieter allenfalls eine Kündigung aussprechen kann. Rechtsprechung und Lehre gehen davon aus, dass die wiederholte Verspätung der Mietzinszahlung keine Verletzung von Art. 257f OR darstellt, sondern dass der Vermieter vielmehr nach Art. 266g OR vorgehen kann. Demgemäss kann der Vermieter bei langanhaltender, wiederholt verspäteter Zahlung des Mietzinses das Verhältnis aus wichtigem Grund auf einen beliebigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen.

Bei Fragen rund um das Mietrecht berät Sie Michel de Roche gerne.

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